贵州房地产行业市场分析

贵州房地产行业市场分析

发布日期:2020/03/12   信息来源:院产业项目研究部  浏览次数:723

一、几年贵州房地产市场分析

(一)2018年贵州省房地产市场情况

2018年贵州房地产市场分化较明显:住宅商品房供需两旺,其他商品房需求萎缩;9个市(州)房地产市场差异较大。商品住宅新开工面积增速80.4%,创历史新高,远高于全国平均增速。商品住宅的销售价格、销售面积、投资、施工面积、竣工面积等指标的增速均高于全国平均水平。在9个市(州)商品房销售价格中,8个市(州)上涨,涨幅最大的为贵阳的29.1%,安顺下跌2.4%;房地产开发投资方面,涨幅最大的为黔西南的42.5%,4个地区下跌(贵阳、毕节、六盘水、黔东南);遵义商品房销售面积增速最快,占全省比重首次超过贵阳。

(二) 2019年贵州省房地产市场情况

2019年贵州省房地产供给持续增加,商品房销售面积、销售价格等增速下降。由于贵州省坚决贯彻党中央关于“坚持房子是用来住的,不是用来炒的的决定”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的指示。2019年贵州省商品房销售面积、价格等增速都有下降。2019年根据贵州省政府工作报告要求:地区生产总值增长9%左右,城镇新增就业75万人,城镇、农村居民人均可支配收入分别增长9%左右和10%左右;转移农村劳动力70万人;建成城镇保障性安居工程8.38万套。房源供给量多,新增城镇人口低于2018年,虽然农村劳动力向城镇化转移,但由于2018年底的房价涨幅较大,受该因素影响,2019年需求量低于18年,房价较2018年增幅不大,部分地区出现降价现象。

(三)2020年贵州省房地产市场的影响因素

2020年贵州房地产由于受房地产政策影响,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。要坚持以中心城市引领城市群发展;抓好农业转移人口落户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口;更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展;继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。自十九大以来无论是中央经济工作会议,还是国务院政府工作报告均强调“房地产市场健康发展”、城市政府“主体责任”,这是对党的十九大报告要求的“房住不炒”主基调的贯彻落实。由于2018年商品住宅销售价格涨幅较大,2019年房价稳中有升,部分地区还出现下降的现象,说明调控的主旋律还是“控房价”。预计2020年房价将保持平稳状态。

二、疫情下,贵州省房价2020发展趋势预测

(一)总体趋势

2020年贵州省房价上涨的几率不大,但并不妨碍一系列的高价盘的出现,会出现“价差合理化”。虽然有人将2020年的疫情与2003年的疫情进行比较,认为房地产行业会再次迎来大幅度上涨。由于2003年中国刚刚加入WTO,属于中国发展的黄金时期,此后十年,大城市的房价大幅度上涨,是因为大城市提供的工作岗位以及福利待遇远好于其他二三线城市,人口大量涌入一线城市,导致了房价上涨,并且房价大幅度上涨是2008年前后,恰逢全球金融危机时期。而此次疫情爆发后,虽然会推进城镇化加速,导致人口涌入大中型城市,但由于现有房地产供给量较大,刚需人口数量持续平稳增长,所以房地产市场并不会出现大规模的涨价浪潮。

(二)疫情不同阶段的房地产市场预测

当前疫情可简单分为三个阶段:第一阶段是疫情高峰期。从疫情引起全社会关注重视到全线严防,全力死守,直到疫情高峰过去。这个阶段可能在三个月左右,从今年春节前夕到之后的两三个月里,也就是四月份之前,这期间表现为一切为了防控阻击疫情,人员流动严格控制,聚集性活动严格禁止,相当部分企业还不能正常运行,相当部分企业员工在家办公。大中小学延迟开学。这个阶段房地产处于冰封时期,基本上没有什么交易量,这个时候的房地产市场可能会出现小幅度降价,但不会持续太长时间。

第二阶段是疫情缓解期。或者因防扩散有效,或者因找到特效药,或者因病毒的毒性衰减,总之疫情高峰确认过去,各类病例减少,传染大风险过去。这个解冻缓解阶段大概要持续半年时间。这期间绝大部分企业陆续正常复工,学校正常开学,人员在城内和城际的流动逐渐放开。但是由于还处于疫情管控中,人员流动不会大幅度增加,购房需求无法最大化释放,消费者依旧处于观望状态,房地产会略有回升,较好的楼盘会有所涨价,但整体趋势不会出现大幅度激增现象。甚至会出现中小企业老板抛售手中商品房周转资金解决企业的资金流动问题,短时间内可能会出现供应量大于需求量,导致部分地产降价现象。

第三阶段是疫情消除期。这时疫情已经远离人们生活,各种针对疫情的防范措施已经解除,社会秩序和人们心态恢复正常。在这个期间,购房者数量会有所增加,但与此同时,也会有更多人加入卖房大军中。根据现行的政策不会有大变动,“房住不炒”和“稳房价、稳地价、稳预期”这两大主旋律不这也就决定了房价基本面不会变;而且贵州省自2017年到2018年上半年贵阳房价报复性上涨后,需要一个漫长的调理过程,虽然19年房价有所回落,但时长不够,再加上新冠病毒这一重击,更得好好休息了,房价势必不会大幅度持续性激增;虽然不排除会有不少小企业老板放弃实业进入炒房行业,但是由于整体上受疫情影响,消费者可支配收入减少,房地产又会出现短暂的供大于求,房价势必不会快速增长,应该会保持一种稳定状态。


关闭